実体験

東京23区内で賃貸併用住宅の土地探し

賃貸併用住宅の魅力を確認し、これがやりたいと決めた私ですが、何をどうしていいかわかりません。

そこで賃貸併用住宅のコンサルティング業者に助けを求めました。

賃貸併用住宅のコンサルティングを依頼

私がコンサルティングを依頼したのはリアライズアセットマネジメントという会社です。

WEBサイトから申込みをすると日程調整のメールがきますので職場近くの喫茶店で打ち合わせをしました。そこで改めて賃貸併用住宅とその会社の説明を聞きます。

大まかな流れは、土地探し、建物の業者選定、建築、運用開始となります。

コンサルティング料は土地代の3%に消費税とのこと、当時は消費税5%だったので、5000万円であれば150万と税金で約158万円です。

高いと思うかもしれませんが、土地探しから運用開始までサポートしてもらえるので、不動産投資の経験がない上に、日中は自由のきかないサラリーマンにとってはそれだけの価値があるサービスだと思います。

初めて賃貸併用住宅を建てたいと思っている方は1人でやるのは難しいと思いますので、こういったコンサルティングを利用することをおすすめします。

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賃貸併用住宅を建てる土地の条件

最初の打合せで説明を聞いた後、コンサルティングを依頼する承諾書にサインをして、早速土地探しをお願いしました。

当然ですが、説明を聞いた上でコンサルティングを依頼しないのであれば承諾書へのサインは不要です。

土地探しにあたって立地の希望をすり合わせました。私が希望したのは以下4点です。

  1. 東京の23区内であること
  2. 駅から徒歩10分以内であること
  3. 自宅部分が70平米はとれること
  4. 持ち出しがないこと(ローンが家賃収入でまかなえること)

予算は年収で大体決まりますので、最初の打ち合わせ時に年収と保有資産についてはヒアリングがあります。

土地探しには2週間~1ヶ月程度かかるとのことですので、しばらくは待ちになります。

この間は、どんな家にするかを妄想しながら連絡を待ちました。

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候補の土地を視察

待つこと2週間あまり、依頼したコンサルタントから連絡がきました。いくつか候補地が見つかったので現地に案内してくれるとのことでしたので、次の週末に案内してもらうようお願いしました。

どんな土地を探してきたのか楽しみに迎えた週末。まずは目白の土地からということで当日は目白駅に集合してから案内してもらいました。

当日案内してもらったのは、目白、阿佐ヶ谷、中野、初台、下北沢の土地でした。

※この後に出てくる土地の価格は2012年当時のものです。

目白の土地

最初に案内されたのは目白駅から徒歩5分くらいの線路沿いの土地でした。

電車の音が気になりますが、池袋も近く、学生が多く入居付けも問題なさそうです。隣の家も賃貸併用住宅のようで、1階に玄関が3つありました。

価格は5700万円ほどで、90平米ほどでした。建ぺい率60%で、容積率は160%でしたので135平米の建物としてシミュレーションしてみると自宅を70平米とした場合、収支はトントンか若干の利益が発生しそうです。

ただし、自分も住むことを考えるとやはり電車の音が気になります。防音ガラス等を設置することであまり気にならないかもしれませんが、確認しようがないので見送りました。

阿佐ヶ谷の土地

次に紹介されたのは、阿佐ヶ谷駅から徒歩8分の土地で、最寄駅は南阿佐ヶ谷駅の徒歩7分でした。

広さは80平米ほどで目白の土地よりも少し狭いですが、その分土地値は5000万円弱で目白の土地よりも安かったです。

建ぺい率は60%で、容積率が160%だったので、1フロア45平米ほどで3階建にして最大125平米としてシミュレーションしてみると収支はトントンか若干持ち出しが発生します。

ただし、金利によっては持ち出しが発生するので、こちらも見送りにしました。

中野の土地

次に紹介されたのは、東高円寺駅と新中野駅の間の土地でそれぞれの駅から徒歩7分程度のところでした。

広さは123平米、この日に紹介してもらったなかで一番広かったです。土地値は5900万円です。

この土地は旗竿地という奥まったところから道路に接するために細い敷地が伸びている旗のような形状をしていました。旗竿地は一面が道路に接している土地よりも値段が安くなるため、広さを考えると他よりも少し安いです。

建ぺい率60%、容積率160%だったので、1フロア70平米で、3階建てで最大195平米までいけます。自宅を100平米としてシミュレーションすると収支は確実に利益が出そうです。

しかし、建物が大きくなる分、初期費用が高くつきますので、トータルで少し予算オーバーとなり、しかたなく見送りました。

初台の土地

次に紹介されたのは、初台駅から徒歩6分の土地でした。

広さは100平米くらいで、住宅地内の静かなところで、土地値は6000万くらいでした。そして住所に渋谷区と書けます。

建ぺい率60%、容積率は150%となりますが、140平米の建物で半分の70平米を自宅としてシミュレーションしてみると収支は若干の利益が発生しそうです。

新宿にもすぐに出られますし、住所が渋谷区となることに魅力を感じたので、ここはキープして次を案内してもらいました。

下北沢の土地

次に紹介されたのは下北沢徒歩圏内の土地2つでした。

いずれも下北沢駅から徒歩10分程度で、それぞれ105平米で6200万くらい、112平米で6300万くらいで住宅地内の静かなところでした。

いずれも建ぺい率50%、容積率150%でしたが、高さ制限があり、収支をシミュレーションしてみると112平米の方は若干の持ち出しが発生し、105平米の方は利益が発生しそうでした。

下北沢徒歩圏内であれば、ワンルームの需要が結構あると思うので、利益が出そうな方の土地はこの日に紹介してもらった6つの土地の中では一番いいかなということでキープしました。

賃貸併用住宅を建てる土地の決定

土地見学後は近くのファミレスで遅めの昼食をしながら視察した土地の振り返りと今後の進め方のすりあわせをしました。

もう一度見返しても、やはり気になるのはキープした2つの土地でした。初台の土地と下北沢の土地です。

どちらも住宅ローンの返済は家賃収入で賄えて若干ですが利益が出そうです。住所でいくと新宿区と世田谷区になり、新宿区の方がいいかなとも思いましたが、交通の便を考えると渋谷と新宿の両方にすぐに出られる下北沢の方がいいというのが決め手となって下北沢の土地で建てることを決めました。

不動産投資は立地が最重要ですから渋谷、新宿の両方にすぐに出られるのは入居者を募集する際も大きなポイントになると考えたわけです。

土地を紹介してもらったその日の内に購入する土地を決めて買付の依頼を出すことができました。自分で探してたのではこんなスピード感では進められていなかったはずなのでコンサルティングを依頼したのは正解だったと思っています。

これから賃貸併用住宅を建てようという方はコンサルティングの利用を検討してみるとよいと思います。

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