不動産投資の基礎知識

東京ルールとは

東京では、平成16年10月1日から「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」通称「東京ルール」が施行されています。これは東京都内の居住用賃貸住宅についてのルールを東京都が条例の形で決めたものです。

この条例によって宅建業者は入居中だけではなく退去時の修理や原状回復に関する貸主と借主の負担の考え方を賃貸借契約の際に借主にきちんと説明を負うことになりました。

以前からある国土交通省の「原状回復に関するガイドライン」の内容を借主にきちんと伝えようという趣旨です。

従って、借主の無知に付け込んで法外な原状回復費用をふっかける等ということはもうおきないでしょう。よほどのことがない限り、「敷金は全額返還」するものと思っていた方がいいです。

具体的な条文

費用負担の一般原則について

(1)経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないとされています。
(2)賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担するとされています。
(例)飼育ペットによる柱等のキズ、引越作業で生じたひっかきキズ、エアコンなどから水漏れし、その後放置したために生じた壁・床の腐食

例外としての特約について

賃貸人と賃借人は、両者の合意により、退去時における住宅の損耗等の復旧について、上記1の一般原則とは異なる特約を定めることができるとされています。ただし、特約はすべて認められる訳ではなく、内容によっては無効とされることがあります。

<参考>判例等によれば、賃借人に通常の原状回復義務を超えた義務を課す特約が有効となるためには、次の3つの要件が必要であるとされています。①特約の必要性に加え暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること、②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

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