不動産関連の税制

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例とは、特定のマイホーム(特定居住用財産)を平成29年12月31日までに新しいマイホームに買換えた場合、一定の要件のもとで譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。あくまでも繰り延べであって、譲渡益が非課税となるわけではありません。

特定住居用財産買換え特例の具体例

例えば、2,000万円で購入した自宅を5,000万円で売却して6,000万円の自宅に買換えた場合、通常3,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、この特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買換えた自宅を将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられるという制度です。

課税が将来に繰り延べられるとは、上記例で6,000万円で買換えた自宅を将来8,000万円で売却したとすると、売却額8,000万円と購入額6,000万円との差額である2,000万円の譲渡益(実際の譲渡益)に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益2,000万円に先に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた3,000万円の譲渡益(課税繰延べ益)を加えた5,000万円が、譲渡益として課税されるということです。

特定住居用財産買換え特例を受けるための要件

  • 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例など他の特例を受けないこと。
  • 自分が住んでいる家屋や敷地を売却したこと。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに家屋やその敷地を売却したこと
  • 売却した人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
  • 買換える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買換える土地の面積が500㎡以下のものであること。
  • 自宅を売却した年の前年から翌年までの3年の間に自宅を買換えること。また、買換えた自宅には、一定期限までに住むこと。 買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
    a.売却した年かその前年に取得したときは、売却した年の翌年12月31日まで
    b.売却した年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
  • 買換える自宅が、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。
  • 自宅を売却した人とそれを購入した人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
  • 売却した年の前年又は前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例を受けていないこと。

特定住居用財産買換え特例の適用を受けるための手続き

この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  • 売却資産の登記事項証明書
  • 買換えた資産の登記事項証明書、耐震基準適合証明書など
  • 売却資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し(売却日から2か月を経過した日以後に交付を受けたもの)又は戸籍の附票の写し等で、売却した資産における居住期間が10年以上であることを明らかにするもの
  • 買換えた資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し
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