不動産投資の基礎知識

サブリース契約のトラブルを避ける注意事項!賃貸管理契約との違いは?

大家さんが賃貸物件の管理を管理業者に依頼する場合、物件管理を委託する通常の賃貸管理契約と、一括借り上げしてもらうサブリース契約から選択することになると思います。

ただ、サブリース契約はこんなはずじゃなかったと後からトラブルになるケースもありますので注意が必要です。

今回は賃貸管理におけるサブリース契約について詳しく見ていきましょう。

サブリース契約とは

サブリースとは、管理会社が大家さんから物件を一括借り上げし、その物件の入居者集めから家賃集金、トラブル対応などの運営全てを行うシステムです。このシステムを活用して管理会社に一括借り上げしてもらうことで、大家さんは労せず安定した家賃収入を得ることができます。

大家さんは相場より安い家賃で貸す代わりに、空室時や入居者の滞納があった場合も安定した家賃を保証してもらえることで空室や滞納のリスクを避けることができます。

管理会社は相場より安い家賃で借りた部屋を相場どおりの家賃で貸すことでその差額から収益を得ることができます。つまり大家さんと管理会社はwin-winの関係になっています。

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サブリース契約と賃貸管理契約の違い

以下にサブリース契約と賃貸管理契約の内容を図で比較してみました。

サブリース契約と賃貸管理契約の違いの図

上記図のとおりですが、通常の賃貸管理契約では管理会社は仲介者であり、大家さんが貸主、入居者が借主となりますが、サブリース契約では大家さんに対しては管理会社が借主に、入居者に対しては管理会社が貸主となります。大家さんからするとサブリース契約の方が管理運営の面では楽だと思います。

サブリース契約の一括借り上げでは、通常の家賃相場と比べて8割から9割くらいの家賃収入になってしまいますが、空室や滞納などのリスクがなくて良いと思う方が多いと思います。

では、なぜトラブルが起こるのでしょうか。サブリース契約の注意事項をみていきましょう。

サブリース契約の注意事項

満室時は家賃収入が少し下がることさえ許容できれば、他はいいことづくめのようなサブリース契約ですが、現実はそんなに簡単な話ではありません。

トラブルを避けるため、以下にサブリース契約を検討するうえでの注意事項を列挙しますのでこれらを認識したうえでサブリース契約を検討してください。

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サブリース契約の免責期間

未入居物件でサブリース契約を利用すると「入居者募集期間」と称して、サブリース契約の開始から2~3ヶ月程度は入居者がいたとしても、管理会社が大家さんに家賃を払う必要がない免責期間というものが設定されています。

従って、1か月でサブリース会社が入居者を見つけても免責期間が3ヶ月であれば残りの2か月の家賃は全て管理会社の儲けになります。

サブリース契約とローンの返済開始のタイミングが同じ場合は免責期間中は家賃収入がないことに注意してください。

ローンを借りてから1年間は利息の支払いのみとすることが可能だと思いますので、ローンの返済開始時期はサブリース契約の内容と合わせて調整することをおススメします。

サブリース契約の家賃が相場どおりか

サブリース契約の一括借り上げ賃料(保証家賃)は管理会社によって異なります。

管理会社によって得意なエリアと苦手なエリアがあるのだと思いますが、相場より低い賃料で提示してくるところもあれば、相場どおり、相場より強気で提示してくるところもあります。

サイト管理人の場合も提示賃料が一番高い管理会社と、一番安い管理会社では同じ部屋で2万円近く賃料が変わりました。6万円と8万円の2万円は大きいです。25%も家賃が下がると思うとゾッとします。

できるだけ多くの管理会社から見積もりをとる必要があることをご認識ください。

保証家賃が下がる可能性も

サブリース契約では期間が経つにつれて保証家賃が下がっていくケースがほとんどです。だいたい2年間で保証家賃を見直すことになります。

これは建物の経年劣化とともに入居者からとれる家賃も少しずつ下がっていくためですが、2年後の家賃がまったく下がっていないのに契約更新のタイミングで保証家賃を下げられる契約になってないかは確認することをおすすめします。

また、保証家賃は最大何パーセントまでしか下げられないなど、保証家賃を一気に下げられるようになっていないかも合わせて確認してください。

礼金と更新料について

サブリース契約では賃貸管理契約と異なり礼金と更新料についても管理会社の儲けになります。入居者と賃貸契約を締結しているのは管理会社ですから当然ではありますが。

入居付けの際に礼金を0とした場合、広告料のような位置づけで保証家賃から1ヶ月分を管理会社が取得する契約になっていたりするので必要以上に厳しい内容になっていないかはしっかり確認してください。

管理会社の信用リスク

サブリース契約を締結した管理会社も倒産するリスクがあり、管理会社が倒産すればサブリース契約も無効になるでしょう。

また、敷金は管理会社が預かりますので使い込みのリスクも考えられます。

実績があり倒産しないであろう信用できる管理会社を選ぶ必要があります。

サブリース契約はマンション1戸でも契約可能か

あまり築年数の古い物件では難しいですが、マンション1戸でもサブリース契約は可能です。

サブリース契約の具体例

サイト管理人もサブリース契約を利用していますので、具体例として契約内容を紹介します。

以下のような内容になっています。※5年目に入りましたが、条件は変わっていません。

  • 契約戸数:5戸(新築1棟)
  • 契約期間:10年
  • 免責期間:契約開始から2ヶ月間
  • 保証家賃:当初提示家賃の90%
  • 賃料見直し:2年毎に見直し、下げられるのは最大5%まで
  • 販売促進費:礼金0で入居が決まった場合はその部屋の家賃1ヶ月分を大家負担
  • 解約:契約期間内の解約は大家からのみ可能

さいごに

いかがでしょうか。上記の注意事項を知らないまま契約してしまった人からすると話が違うと思ってしまうのも想像できます。

サブリース契約はうまく活用できればサラリーマン大家にとっては有用な手段となりますので、契約内容をしっかり確認したうえで判断してください。

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