不動産投資の基礎知識

建築基準法による接道義務

不動産を購入する上では道路との接道状況も非常に大切な要素になってきます。

それは道路との接道状況によって、その土地に新しい建物を建てられるかどうかが決まるからです。

建築基準法の接道義務

建築基準法では建築物の敷地は(幅員4m以上の)道路に2m以上接していなければならないと定められており、これを満たさない土地には建物を建ててはいけません。

その理由としては簡単に申し上げると交通や安全の面を考慮したもので、火災等の場合に緊急車両が入れないというのも一つの理由です。

不動産購入時に周辺の物件より安いと思うと、大体が再建築不可物件となっています。上記の接道義務を満たしていないのです。

ただし既に建築された建物がある場合はそのまま利用することは可能です。リフォームして利用することも可能です。

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建築基準法でいう道路とは

基本的には幅員4m以上のものと定義されていますが、幅員4m未満であっても特定行政庁が指定したものなど道路の中心線から水平距離2mの線を境界線として建築が可能となります。

セットバックとは幅員4m未満の道路に接した土地に建築するために、道路の中心から2mのところまで下がることを言います。

セットバックすることで道路部分に該当する土地は価値がなくなるようなものですので、不動産購入時にセットバック要となっている場合は注意してください。

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再建築不可物件

上述の接道義務を満たさず再建築不可ともなると銀行の融資を受けるのが難しいです。

接道していない物件は流通性が低いので銀行も担保として押さえても、いざ抵当権を実行して物件を売ろうとした時に買う人がなかなか見つかりません。

ですから、不動産を購入する際は売却時のことも考慮して、接道状況についてもしっかりと確認してください。

ただし、再建築不可であってもリフォームは可能ですので、大きな収益性が見込めるのであれば投資対象として検討するのもよいと思います。

その場合の銀行融資は望めませんが、だからこそ安価で取引できるのです。

私道には注意

接している道路が国道、都府県道、市区町村道であれば全く問題ありません。

しかし、個人または法人が土地の権利を所有している場合は、少し変わってきます。当然、これは私道ですからアスファルト舗装の修理や清掃、維持管理に負担(私道負担)が発生します。

また、土地の売買や下水の整備等を行う際に権利関係でトラブルになる可能性もありますので注意が必要です。

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