ファイナンシャルプランナー大家

賃貸併用住宅の土地探し

賃貸併用住宅の土地探しについて纏めます。

賃貸併用住宅の計画で予算、立地条件、住宅規模については決まっていますので、そこから土地探しのための条件を整理します。

土地の購入予算

まずは購入できる土地の価格を把握するため、土地購入予算を算出します。算出式は以下です。

  • 土地購入予算=全予算―住宅予算※

※住宅予算は必要な住宅規模を坪単位に換算して、そこに坪単価(木造なら80万~100万)を乗じます。

これで購入できる土地の価格がだいたい分かります。

土地の広さ、建蔽率、容積率

次に土地の広さですが、必要な住宅規模が建てられる必要がありますので、建蔽率と容積率を合わせてみることで、その土地が計画どおりの住宅規模が建てられるかどうかが分かります。

ただしこの時、土地によっては第一種低層住居専用地域などの用途制限だったり、全面道路の幅などによる高さ制限などの制限が付いていることがあるので注意が必要です。

初めての場合は、自分で見つけてきた土地に計画どおりの建物が建てられるかはプロに見てもらったほうがよいかと思います。

条件の優先順位

ここまでで整理した立地条件、価格、広さの条件を満たす土地があなたの計画に必要な土地となります。この時その条件の優先順位も整理しておくとよいです。

もし条件に100%合致した土地が見つかればそれに越したことはないのですが、おそらく大多数の方が条件に100%合致した土地というのは見つからないと思います。その場合は妥協して優先度の低い条件を外していきます。 1つか2つ条件を緩めると選択肢がかなり広がると思います。

現地視察

各種条件や価格で探した候補地の中で気になるものがあれば必ず現地を見に行きましょう。

今の家が残っていて土地の広さはあまり確認できないかもしれませんが、賃貸併用住宅の場合は自分も住むわけですから、その周辺の様子(騒音や日照状況など)を知っておくことはとても重要です。最終的に現地視察した中から最も気に入った土地に決定します。

土地の売買契約

購入する土地が決まったら売買契約を締結します。

この時、土地の値段を少しでも下げるために指値といって「○○円なら買います」と売主に伝え価格交渉を試みてみることを勧めます。

うまくいけば売値から端数部分を落としてもらうくらいは可能でしょう。売主も強気で値引きするつもりがないという場合であればそのまま売値で購入することになります。 売主との調整がついたところで融資特約付きの売買契約を締結し、手付金を支払います。

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