不動産投資の基礎知識

不動産投資のリスクと対策!家賃、地震、金利、物件価格、空室

不動産投資は、株やFXなどの投資がハイリスクハイリターンと言われるのに対して、ミドルリスクミドルリターンと言われています。

ミドルリスクなので、いくつかのリスクはありますが、事前に把握できていればリスクを緩和する対策をしておけるものがほとんどです。

ここでは不動産投資におけるリスクとその対策方法について整理しています。

家賃下落リスクと対策

家賃下落リスクとは、家賃が下落して収益が悪化するリスクのことです。

家賃は、新築時が最も高く、築年数の経過により徐々に下落していくのが通常です。

家賃下落リスクにどのように対応すべきかを整理しました。

これから不動産投資を始める場合の家賃下落リスク対策

これから不動産投資を始める場合は、事前に築年数ごとの周辺相場を調査することで、10年後、20年後に家賃がどの程度下落するかは予想できます。

10年後、20年後の家賃の下落幅が事前に予測できれば、初めから家賃下落を想定した事業計画を立ててから投資するかしないかを判断するようにしましょう。

賃貸需要が安定している地域であれば、ある程度の額で下げ止まりますので事前に家賃の下落幅を確認するだけで、家賃の下落が緩やかな場所を探すことができ、家賃下落リスクを小さくすることができます。

すでに不動産投資をしている場合の家賃下落リスク対策

事前に家賃の下落幅を確認せずにすでに不動産投資をしている場合もまずは築年数ごとの周辺家賃相場を調査して、今後どの程度家賃が下落するのかを把握してください。

周辺の築10年、築20年の物件の家賃を調査した結果、将来的に家賃が大幅に下がることが想定されるようであれば、家賃が下がる前に売却してしまうのも1つの手です。

すでに家賃が下落している場合は賃貸物件をリノベーションすることで、家賃を改善することが可能です。

例えばバイカー用に1階をガレージにするなど思い切って特定のニーズに特化した物件にリノベーションすることで家賃は改善するでしょう。

また、壁紙や照明など入居者が気にするポイントに絞ったリノベーションでも十分に改善が見込めると思います。

ただし、リノベーションするには追加の投資が必要ですから回収できるかは事前によく検討するべきです。

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地震リスクと対策

不動産投資における地震リスクとは、地震による建物の倒壊や、倒壊に伴う火災によって、対象不動産に人が住めない状態となり、収益がなくなるリスクをいいます。

地震リスクは不動産投資をする上ではどうしても避けられないリスクです。特に日本は地震の多い国ですから地震リスクへの対処は必須です。最低限の対策として地震保険は必ず加入しておきましょう。

地震保険はそれ単体での加入はできませんので注意してください。加入するには火災保険のオプションとして加入することになります。

地震保険以外でどのような対応をするべきか整理していきましょう。

これから不動産投資を始める場合の地震リスク対策

これから不動産投資を始める場合は、中古物件であれば新耐震法の施行(1981年6月)後に建てられた物件であること、施工会社はどこか、修繕履歴はどうかを確認してください。

新耐震基準か旧耐震かは新築年月日ではなく、建築確認申請時の年月日で確認する必要があるので注意してください。震度6強を記録した東日本大震災でも、新耐震基準のマンションで大きな被害はほとんどなかったそうです。

また、木造家屋が密集していたり、道路が狭い、入り組んでいるようなエリアを避けることで、地震による倒壊後の火災リスクも抑えられます。

東京23区内であれば東京都が公開している危険度マップも参考にしてください。危険度マップはこちら

すでに不動産投資をしている場合の地震リスク対策

すでに不動産投資をしている場合も、その不動産の場所を変えることはできませんから、まずはそのエリアの危険度を確認しましょう。

意図せず危険度の高いエリアに物件を保有してしまった場合は売却してしまうのもありです。

売却したくない場合は、追加で投資する際に投資地域を分散して複数の物件を所有することで、リスク分散するのもいいと思います。例えば東日本と西日本にそれぞれ収益物件を所有するなどです。

後は火災保険、地震保険をできるだけ手厚い補償内容のものに変えることを検討しましょう。

金利高騰リスクと対策

金利高騰リスクとは、変動金利や期間固定でローンを組んでいる場合に、金利が上がることによって返済額も上がり収益が悪化するリスクのことをいいます。

日本は2016年から日銀のマイナス金利導入により、2017年1月末時点ではローンの金利もかなり低い状態で推移しています。

日銀がマイナス金利政策を続けている間は、ローン金利が大きく上がるようなことはないと思いますが、いつまでマイナス金利が続くかは分かりませんので備えておいた方がよいでしょう。

金利高騰リスクに対してそのような対応をすべきか整理していきましょう。

これから不動産投資を始める場合の金利高騰リスク対策

これから不動産投資を始める場合は、長期固定金利でローンを組むことで金利高騰リスクは排除することができますが、当然その時点の変動金利よりも高い金利となるため、当面は変動金利よりも返済額は高くなります。

金利上昇局面では、長期固定金利にしておいたほうがよいですが、金利低下局面や返済期間中にほとんど金利が変わらなかった場合は、長期固定金利のほうが変動金利よりも損をすることになります。はじめは変動金利で借りて、金利が上がり始めたらすぐに固定金利に変更するのも一つの手です。

ただし、金利上昇局面では長期金利が先に上昇しますので、長期固定の金利が上がり始めても変動の金利はすぐには上がらないことが想定されます。変動の金利だけではなく長期固定の金利動向についてもチェックすることを忘れないでください。

すでに不動産投資をしている場合の金利高騰リスク対策

すでに不動産投資をしている場合、金利があまりにも高騰するようであれば、銀行にレートダウンの相談をするのも一つの手です。さすがに借入れをしてから1年,2年程度では応じてはもらえませんが、返済している実績次第で銀行は応じてくれる可能性があります。

また、借り換えするのも一つの手です。もし今のローンが金利が高い時に借りたものであれば、金利の低い今のうちに借り換えておいた方がいいです。ただし、今借りている銀行は二度と使えなくなると考えてください。

いずれの場合も、延滞があると信用が低くなってどちらにも動けませんので返済口座の残高には注意を払ってください。

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価格下落リスクと対策

不動産投資における価格下落リスクとは、所有不動産の価格・価値が投資時よりも下落し、売却すると損してしまったり、売却できなくなるリスクのことをいいます。

現在は4~5年前と比べると不動産価格は上昇しています。今後不動産価格がどのように推移していくかは分かりませんが、数年前の水準に戻る可能性があることが価格下落リスクです。

税法上では建物の価値は築年数が経過するにつれ減価償却され、耐用年数を経過すればどの建物も0になりますが、不動産の価格・価値には様々な考え方があります。

これから不動産投資を始める場合の価格下落リスク対策

これから不動産投資を始める場合は、価格の下落率が少ない地域を選定することでリスクを抑えられます。

すでに価格が下がり切った中古物件に投資することで価格下落リスクを抑えることもできますが、賃貸が付くかというのは別問題ですので、空室となってしまっては意味がありません。

例えば、新築物件と中古物件の価格差を比較すると、郊外の物件ほど中古価格が下がっています。これは賃貸需要の多い都心ほど物件価格は下がりにくいということを表していますので、はじめから価格の下落率が少ない地域を選定することをおススメします。

区分マンションの場合は、管理組合がしっかりしており、長期修繕計画があることや、修繕状況、修繕積立金の総額も確認しましょう。

すでに不動産投資をしている場合の価格下落リスク対策

投資中の場合は、管理状態を良くするのが一つの手です。

物件価格が下落していきますが、キレイに管理することで、空室期間を減らし、賃料の下落を抑えることで収益が得られます。家賃収入で収益が発生していれば物件価格の下落はあまり気にならないでしょう。

また、同じ中古物件でも、キレイに管理されている物件と、放置されている物件では、どちらが高く売れるかは明らかです。

空室リスクと対策

空室リスクとは、入居者がおらず賃料収入が得られない状態となるリスクを表します。不動産投資は入居者がいてはじめて成り立ちますので、最も基本的なリスクと言えるでしょう。

ここでは空室の対処法について解説いたします。

これから不動産投資する場合の空室リスク対策

これから投資する場合は、賃貸需要の少ない場所ほど空室リスクは高くなりますので、不動産投資をする前に周辺の賃貸情報を調査し、賃貸需要が少ないようであれば、その場所での不動産投資は避けるのが賢明です。

賃貸需要があっても、周辺相場と設定したい賃料があっていなければ空室リスクは高くなりますので、周辺相場も忘れずに確認してください。

可能であれば、初めからサブリース契約を結ぶなど、空室での賃料保障を付けておくのも1つの手です。満室時の収益額は下がりますが、空室を心配する必要は格段に少なくなります。

すでに不動産投資をしている場合の空室リスク対策

投資中の場合は、まずは設定賃料が周辺相場とあっているかを見直してください。

賃料を低く見せるために賃料と共益費にわけて募集するのも有効です。

それから、自分で部屋に入ってみて、どこがネックになっているのか考えることも重要です。

また、賃貸の媒介業者が、どのように募集してくれているかをチェックしましょう。特に図面は重要なので、業者任せにせずに自分も考えるというのがとても大事です。

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いかがでしょうか。どのリスクも対策しておけば大したリスクではないと思いませんか。

これから不動産投資を始めようとしている方はリスク対策をしっかり考えながら進めてください。

 

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