ファイナンシャルプランナー大家

建ぺい率と容積率

土地には建ぺい率と容積率というものがあります。

建ぺい率と容積率の組み合わせでその土地にどれだけのサイズの建物を建築できるかが決まります。

建ぺい率とは

建ぺい率とはその土地の面積に対してどれだけの広さの建物を建てられるかを表しています。100㎡の土地があり建ぺい率が60%であれば60㎡の広さの建物が建築できます。

つまり建ぺい率が高いほどその土地に広い建物が建築できます。建ぺい率はその土地の用途地域によって変わります。商業地域は建ぺい率80%で、住居地域は50%か60%であるのがほとんどです。

容積率とは

容積率はその土地の面積に対してどれだけの床面積までの建物を建築することができるかを表します。

100㎡の土地で容積率が400%であれば延床面積400㎡の建物が建築できます。例えば容積率400%で建ぺい率100%であれば4階建てですし、建ぺい率80%であれば5階建ての建物が建築できます。

つまり容積率が高いほどその土地に階数の多い建物が建てられます。容積率もその土地の用途地域によって変わります。

商業地域では容積率400%超にもなりますが、住居地域では100%から200%がほとんどです。

ただし容積率は400%となっていても、前面道路が一定の幅未満の場合は容積率に対して一定の掛け率があったり、高さ制限などで実際の容積率は400%を下回っていることもありますので注意が必要です。

物件概要書等の書類上では分からないと思いますので購入時には専門家に確認してもらうのが確実です。

不動産投資は基本的に収益性重視で容積いっぱいに建築しますので、同じ地域であれば建ぺい率と容積率が高いほど土地の値段は高くなります。

中古物件などで容積率を使い切っていない場合、増築することが可能であればそこからも賃料を得ることができますので収益力がアップする可能性もあります。

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