ファイナンシャルプランナー大家

賃貸併用住宅の計画

賃貸併用住宅の計画の立て方について纏めています。

予算

まずは現在の資産を確認します。物件購入時は頭金として、10%は現金で用意するのが望ましいです。そして、残りの90%を住宅ローンで借入ます。

頭金0で借りられるケースもあるので、絶対ではありませんが、頭金はあった方がよいです。融資の審査もとおりやすくなります。

住宅ローンがいくら借りられるかは、他の借入額と年収によって決まります。銀行は、年収に対して、返済負担率を設け、住宅ローンの融資限度額を決めています。

※返済負担率とは、年収に占める年間の住宅ローン返済額の割合のことです。
※返済負担率の算出に使用する返済額は、金利4%を想定して算出されることが多いです。

返済負担率は、銀行によって様々ですが、年収によって概ね25%~40%程度の間で設定されているようです。仮にこの返済負担率を30%とした場合、他の借入はなく、年収800万円で、35年返済とすると、借入可能額は約4520万円となります。

計算方法は、以下のようになります。

800万円 × 30% ÷ 12ヶ月 ÷ 4,428円 × 100万円 = 4,520万円

  • (税込み年収 × 返済負担率 - 他のローンの年間返済額)÷ 12ヶ月 ÷ 年利4%で35年返済で100万円を借りた場合の毎月の返済額 × 100万円

同じ年収800万円でも、返済負担率が40%だと約6000万円借入できます。

以上で、大まかな予算がお分かりいただけたと思います。

上記のとおり、返済負担率の設定によって借入可能額は大きく異なりますので、複数の金融機関に相談することをおススメします。

立地

続いて立地ですが、賃貸併用住宅はその名のとおり、賃貸物件でもあり、自宅でもあるため、立地条件はよく検討する必要があります。最も重要と言っても過言ではないでしょう。

賃貸として需要がなければ、家賃収入を得ることができませんので、賃貸として需要のある地域、かつ、予算的にも納まりそうな地域に絞ります。

中央線沿いや東横線沿いは都心ほど土地値が高くなく、賃貸需要も期待できるおすすめエリアです。あとは、自分がどこに住みたいか、どこなら通勤時間や住環境として問題ないかから候補を絞ります。

ただし、いいエリアであっても駅からの距離や周辺環境などの立地条件によっては借り手がつかない物件になってしまう可能性もありますので、貸しにくい物件の立地条件に当てはまらないように注意することもお忘れなく。

住宅規模

住宅ローンで賃貸併用住宅を建てる場合、自宅部分が全体の1/2以上でなければ住宅ローンを適用できない銀行がほとんどです。1/3以上が自宅部分であれば住宅ローンを適用できる銀行もあります。従って、住宅規模は、自宅として必要な広さの2倍以下で考えた方が、借入候補となる銀行は多くなります。

自宅としてどれだけの広さや間取りが必要かは、家族構成などによって決まってくるかと思います。その必要な広さを2倍にして、だいたいの規模が決められたと思います。

注文住宅の平均的な坪単価は、木造の場合で、80万~100万程度とお考えください。設備のグレードなどにより異なります。

収支

収支は、土地に大きく左右されるので、ここでは賃貸収入で住宅ローン返済の一部がまかなえればいいのか、全てがまかなえなければならないのかを考えておきます。

住宅ローン返済の一部がまかなえればよいといいうことであれば、賃貸部分の割合を下げることで、住宅規模を抑えて、初期費用を安くすることもできます。

関連記事