不動産投資の基礎知識

都市計画と用途地域

不動産には都市計画と用途地域というものがあります。

自分が賃貸用として購入した物件のエリアに風俗店等が突然建っては困りますよね。しかし将来的にできる可能性があるかどうかは、そのエリアの用途地域を見れば予測は立てられます。

この用途地域を確認することによって、あらかじめ住環境に悪い影響を与える施設ができるリスクを避けることができます。

用途地域には以下のように大枠では住居系、商業系、工業系の3つに分類され、細かく分けると12種類もあります。詳細は以下の一覧を確認していただければと思います。

住居系 第一種低層住居専用地域 優良住宅地 低層住宅のための地域です。

小規模なお店や事務所を兼ねた住宅、小中学校などが建てられます。

第二種低層住居専用地域 優良住宅地 主に低層住宅のための地域です。

小中学校のほか、150平方メートルまでの一定のお店などが建てられます。

第一種中高層住居専用地域 標準住宅地 中高層住宅のための地域です。

病院、大学、500平方メートルまでの一定のお店などが建てられます。

第二種中高層住居専用地域 標準住宅地 主に中高層住宅のための地域です。

病院、大学などのほか、1,500平方メートルまでの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建られます。

第一種住居地域 標準住宅地 住居の環境を守るための地域です。

3,000平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

第二種住居地域 標準住宅地 主に住居の環境を守るための地域です。

店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

準住居地域 標準住宅地 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
商業系 近隣商業地域 混在住宅地 周りの住民が日用品の買物等をする為の地域です。

住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。

商業地域 高層住宅地 銀行、映画館、飲食店、百貨店等が集まる地域です。

住宅や小規模の工場も建てられます。

工業系 準工業地域 混在住宅地 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。

危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます

工業地域 混在住宅地 どんな工場でも建てられる地域です。

住宅や店舗はたてられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

工業専用地域 住居は建てられません 工場のための地域です。

どんな工場でも建てられますが、住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

採光斜線制限について

人が居住するためには光が入る必要がある。その為に光が入りやすいように隣地から離す必要がある。その離す距離は「用途地域」と「高さ」で決まります。

  • 住居系・・・最大7メートル離す。
  • 工業系・・・最大5メートル離す。
  • 商業系・・・最大4メートル離す。

離れる距離が大きければ大きいほど、土地の利用効率は下がり、住環境としては良くなります。逆も然りです。

購入した土地を失う可能性も・・

計画道路

道路を作る計画のある土地。購入した土地の一部を提供しなければならないが基本的には時価で買い取ってもらえる。

ただし、用地を提供後、土地面積が減少することにより容積率オーバー(既存不適格建物)にならないか注意が必要。

土地区画整理事業

現在の古い街並みを土地の形を整えて、まっすぐで広い道路や公園を整備する事業。

「換地」により今までの土地を取り上げられ、新たな土地を与えられるが、「減歩」により土地の面積が小さくなることがほとんど。資産価値は変わりない。

基本的にこのような計画のある物件は避けるのが無難だといえます。

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