賃貸併用住宅の賃貸管理

賃貸併用住宅の賃貸管理について纏めます。

賃貸併用住宅の建築中はほとんど出番がありません。進捗状況を施工会社に定期的に確認しながら完成を待ちます。その間に完成終の物件の入居者募集など賃貸管理について決める必要があります。

サラリーマン大家さんの場合、自分で賃貸管理を行うのは難しいでしょうから賃貸管理業者に委託するのが通常です。

賃貸管理業者の選別

賃貸管理業者は驚くほどたくさんあります。同じ物件でも賃貸管理業者によって設定家賃は全く異なりますので、なるべく多くの賃貸管理業者から見積もりをとることを強くお勧めします。

実際に複数の賃貸管理業者から取得した見積もりでは一番価格の高い設定家賃と一番価格の低い設定家賃では1万円超の開きがありました。賃貸管理業者にも入居付けが得意なエリアと不得意なエリアがあるようです。

当然ですが、一番価格の高い設定家賃を提示してきた賃貸管理業者に管理をお願いすることをお勧めします。

賃貸管理業者を決めた後は、賃貸管理契約の内容を決めていきます。

賃貸管理契約の締結

賃貸管理契約は一般的な通常管理契約と一括借上契約の2種類があります。

通常管理契約は賃料収入のだいたい5%を管理料として、入居者の募集、賃料の集金、入居者の問い合わせ対応など一通りの管理業務を委託します。通常管理契約であれば入居者がいなければ賃料は当然入ってきません。

一括借上契約はサブリース契約ともいいますが、文字通り賃貸管理業者に一括して借上げてもらいます。だいたい見積り家賃から10%安い賃料で賃貸管理業者に物件を丸ごと貸します。その間の物件の管理は全て賃貸管理業者が行い、入居者がいてもいなくても毎月一定の賃料が入ってきます。

2つの契約を比較すると管理料の負担は通常管理契約の方が安くすみますが、一括借上の方が賃料収入は安定しています。ただし対象の物件や、賃貸管理業者によっては一括借上はできないケースもあります。

対象の物件が立地もよく賃貸需要の強いエリアで入居率95%以上が確実であれば一括借上契約にせずとも毎月安定した賃料収入が得られます。満室経営が続けられれば一括借上契約よりも通常管理契約の方が収入は多くなります。

どちらの契約も一長一短ですので自分の物件にあった契約がどちらかを考えてから契約締結してください。