都市計画税

都市計画税とは、道路の建設や下水道の整備等の都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための市町村税です。道路事業や土地区画整理事業など税金の使途が決まっているので目的税と言えます。都市計画事業は、都市計画法による都市計画区域内で行われますので、原則としてその年の1月1日に都市計画区域内に土地・建物を所有している人に対して固定資産税と一緒に課税されます。

都市計画税はいくら払うのか

以下のように固定資産税の評価額を用いて算出します。

  • 課税標準額(固定資産税評価額)×税率※

※税率は0.3%を制限税率として各市町村の条例で定められています。

市町村 税率
東京23区、横浜市、大阪市、名古屋市、札幌市、福岡市、仙台市、広島市 0.30%
八王子市、小平市、東村山市、東久留米市、稲城市、あきる野市、小金井市、国立市、国分寺市 0.27%
武蔵野市、府中市 0.20%

住宅用地に対する課税標準の特例措置

都市計画税は家屋に関する特例はありませんが、土地に関しては住宅用地に対する特例措置があります。

小規模住宅用地

住宅用地のうち、住宅1戸につき200㎡以下の部分について、課税標準が評価額の1/3になります。

一般住宅用地

200㎡を超える住宅用地で、小規模住宅用地以外の部分について、課税標準が評価額の2/3になります。

固定資産税と都市計画税の違い

固定資産税については特例措置として「新築住宅の減額」「耐震改修した住宅の減額」「バリアフリー改修を行った住宅の減額」などがありますが、都市計画税については適用がありません。ただし、条例によって特別な軽減特例を設けている市町村もあります。

都市計画税の納付方法

都市計画税は、固定資産税の納税通知書に併記されて送られてきますので、固定資産税と一緒にします。

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例とは、特定のマイホーム(特定居住用財産)を平成29年12月31日までに新しいマイホームに買換えた場合、一定の要件のもとで譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。あくまでも繰り延べであって、譲渡益が非課税となるわけではありません。

特定住居用財産買換え特例の具体例

例えば、2,000万円で購入した自宅を5,000万円で売却して6,000万円の自宅に買換えた場合、通常3,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、この特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買換えた自宅を将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられるという制度です。

課税が将来に繰り延べられるとは、上記例で6,000万円で買換えた自宅を将来8,000万円で売却したとすると、売却額8,000万円と購入額6,000万円との差額である2,000万円の譲渡益(実際の譲渡益)に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益2,000万円に先に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた3,000万円の譲渡益(課税繰延べ益)を加えた5,000万円が、譲渡益として課税されるということです。

特定住居用財産買換え特例を受けるための要件

  • 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例など他の特例を受けないこと。
  • 自分が住んでいる家屋や敷地を売却したこと。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに家屋やその敷地を売却したこと
  • 売却した人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
  • 買換える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買換える土地の面積が500㎡以下のものであること。
  • 自宅を売却した年の前年から翌年までの3年の間に自宅を買換えること。また、買換えた自宅には、一定期限までに住むこと。 買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
    a.売却した年かその前年に取得したときは、売却した年の翌年12月31日まで
    b.売却した年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
  • 買換える自宅が、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。
  • 自宅を売却した人とそれを購入した人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
  • 売却した年の前年又は前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例を受けていないこと。

特定住居用財産買換え特例の適用を受けるための手続き

この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  • 売却資産の登記事項証明書
  • 買換えた資産の登記事項証明書、耐震基準適合証明書など
  • 売却資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し(売却日から2か月を経過した日以後に交付を受けたもの)又は戸籍の附票の写し等で、売却した資産における居住期間が10年以上であることを明らかにするもの
  • 買換えた資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し

譲渡損失の損益通算と繰越控除

居住用財産の譲渡損失の金額がある場合には、他の所得と損益通算する特例及び翌年以後3年以内の各年分の総所得金額等の金額の計算上、一定の方法により繰越控除する特例の適用を受けることができます。

居住用財産の譲渡損失とは

次の要件のすべてに当てはまる譲渡による譲渡所得の計算上生じた損失の金額のうち、その譲渡をした年の他の土地・建物等の譲渡所得から控除してもなお控除しきれない部分の金額が損失となります。

  • 譲渡をした年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡すること
  • 譲渡をした年の前年1月1日から翌年12月31日までの間に居住用財産(買換資産)を取得し、かつその取得をした年の翌年12月31日までの間に居住の用に供したことまたは供する見込みであること
  • 買換資産の居住用の床面積が50㎡以上であること
  • 取得した年の12月31日において買換資産に係る住宅借入金等の金額を有すること

譲渡損失の特例の適用が受けられない場合

  • 損益通算の特例を受けようとする年の前年以前3年以内の年において生じた他の居住用財産の譲渡損失の金額について、損益通算の特例の適用を受けている場合
  • 譲渡をした年の前年または前々年において居住用財産を譲渡した場合の特例の適用を受けている場合
  • 譲渡をした年またはその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の特例の適用を受けるまたは受けている場合
  • 居住用財産の譲渡損失の金額が生じた年の翌年以後3年以内の各年分のうち、合計所得金額が3000万円を超える年分については繰越控除の特例の適用を受けることはできません。
  • 譲渡した土地等の面積が500㎡を超える場合には、超える部分に相当する居住用財産の譲渡損失の金額については、損益通算の特例を受けることができますが、繰越控除の特例の適用を受けることはできません。
  • 譲渡資産を売却した人と購入した人の関係が「特殊関係者」である場合

※これらの特例は住宅ローン控除との併用が認められています。

自宅売却時の特別控除

自宅を売却した場合には、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から3,000万円を控除することができます。つまり居住用財産の譲渡であれば3,000万円の利益が出ても税金はかかりません。

自宅売却時の特別控除を受けるには

  • 自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその敷地等を売却すること(以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること)
  • 災害によって滅失した家屋の場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
  • 家屋を取り壊して敷地等だけの売却の場合には次の2つの要件にすべて当てはまること
    a.その敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
    b.家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと

自宅売却時の特別控除が受けられない場合

  • 売却した年において売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除などほかの特例の適用を受ける場合
  • 売却した年の前年または前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例を受けている場合
  • 売却した人と購入した人の関係が次のような特別な間柄(特殊関係者)の場合
    a.配偶者および親、祖父母、孫などの直系血族
    b.生計を一にする親族
    c.内縁関係にある人
    d.特殊な関係のある個人または法人
  • 次のような家屋は居住用財産とはなりません。
    a.この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
    b.居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
    c.別荘などのように主として趣味、娯楽または保養の為に所有する家屋

家屋と敷地の所有者が複数人で共有の場合

家屋敷地共に共有の自宅を売った場合、共有者それぞれが要件を満たしていれば、共有者一人につき3,000万円の特別控除を受けることができます。

家屋と敷地の所有者がちがう場合

この特例は、敷地については家屋の所有者が家屋と一緒に売却した場合に受けられるもので、家屋と敷地の所有者が異なる時は原則として敷地の所有者はこの適用を受けられません。しかし下記の3つの要件に全て当てはまる場合は敷地の所有者もこの特例を受けることができます。

  • 敷地を家屋と同時に売却すること
  • 家屋の所有者と敷地の所有者が親族関係にあり、生計を一にしていること
  • 敷地の所有者が家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること

この場合の特別控除額は、2人合わせて3000万円までです。まず、家屋の所有者が控除し、残りを敷地の所有者が控除します。

地震保険料控除

地震保険料控除とは、火災保険とセットで地震保険を契約し、地震保険部分の保険料を支払った場合に、一定金額を所得控除できることをいいます。平成19年分から損害保険料控除が廃止され、地震保険への加入を促進する目的で創設されました。

住宅ローン控除は所得税額から直接差し引かれますが、地震保険料控除は所得金額から差し引かれる所得控除になります。

※所得控除とは、所得より差し引かれる金額で、所得税は所得から控除金額を差し引いた金額に、税率を掛けて算出します。

所得税の計算式で表すと以下のようになります。

  • (【所得金額】-【所得控除】)×税率=所得税額

地震保険料控除の対象となる保険契約

次の全ての要件を満たしている保険契約です。

  • 自己または生計を一にする配偶者や親族が所有する居住用家屋、家財等を保険の目的としている契約
  • 地震、噴火又は津波を原因とする火災、損壊等によって生じた損害を補償する契約(地震保険)

改正前に契約された長期損害保険等については、以下の要件を満たしていれば、地震保険料控除の対象となります。

  • 平成18年12月31日までに締結した契約(保険期間の始期が平成19年1月1日以後のものは除く)
  • 保険期間が10年以上で、満期返戻金等のある契約
  • 平成19年1月1日以後に更新していない契約

地震保険料控除の所得控除額

項目 年間支払保険料の合計 控除額
地震保険料 5万円以下 保険料等として支払った額
5万円超 5万円
旧長期損害保険料 1万円以下 保険料等として支払った額
1万円超2万円以下 保険料等として支払った額÷2+5千円
2万円超 1万5千円
両方ある場合 それぞれの方法で計算した金額の合計
(最高5万円)

地震保険料控除を受けるための手続き

確定申告の際に申告書に記載し、保険会社より送られてきた控除証明書を添付し、税務署に申告することによります。

会社員の方は、年末に会社より手渡される『給与所得者の保険料控除申告書 兼 給与所得者の配偶者特別控除申告書』に記入し、保険会社より送られてきた控除証明書を添付することによります。